Locataire

C’est un contrat par lequel le bailleur cède l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer. Voyons deux types de baux :

1. Bail d’habitation
   Il met à disposition des locaux d’habitation : maisons, appartements, chambres, studios, etc…
2. Bail commercial
   Il porte sur des locaux destinés à une activité lucrative (bureaux, ateliers, magasins, dépôts, …) ou idéale (écoles, associations, fondations, …).

Le bail à loyer engage les parties pour une certaine durée. Pour des raisons de rapidité et de sécurité, le locataire doit remettre au bailleur une demande de location contenant :

• Nom, prénom, adresse du locataire
• Sa date de naissance
• Son état civil et le nombre d’adultes et d’enfants qui occuperont le logement
• Sa profession
• La désignation de son employeur
• Le montant de ses 3 derniers salaires avec une attestation de son employeur
• Les poursuites en cours
• Le fait que celui-ci soit au bénéfice d’une RC

Ces renseignements sont indispensables en vue de la passation du contrat. Le bailleur n’est pas autorisé à demander au candidat les renseignements suivants:

• Appartenance à une association
• Appartenance politique
• Existence d’une maladie chronique
• Indication ponctuelle sur la situation financière allant au-delà de ce qui est en principe admissible (pension, leasing, cession de salaire, …)

Le loyer est le montant versé par le locataire contre l’usage de la chose. Il doit être mentionné dans le contrat sous forme de somme en francs, due pour une période définie : mois, trimestre et an.

Grâce au système de recouvrement direct des banques suisses LSV ou de la Poste SDD, le locataire économise du temps et de l’argent. Aucun frais administratif n’est prélevé et les loyers sont réglés ponctuellement.
En cas de contestation de loyer ou de désaccord avec le montant prélevé, le locataire peut contester, dans un délai de 30 jours, le prélèvement par un simple mot à sa banque ou à La Poste. Le montant est immédiatement reversé sur le compte du locataire, sans demande d’explication.
Pour obtenir un formulaire LSV, le locataire peut d’adresser au service location.

Le locataire paie, outre le loyer, un montant déterminé par contrat pour les frais accessoires soit :

• frais de chauffage et d’eau chaude
• frais d’eau froide
• taxes communales d’épuration des eaux, d’enlèvement des ordures
• fais de déblaiement de la neige
• frais généraux d’éclairage
• frais d’entretien des extérieurs
• salaire du concierge
• frais de fonctionnement des ascenseurs, climatiseurs, chaudières, etc.

A l’heure où le prix du mazout ou des autres frais ont tendance à beaucoup varier, le plus souvent à la hausse, les acomptes versés peuvent ne pas couvrir ou éventuellement excéder les frais effectifs.
Le coût effectif des frais ou charges supporté par le bailleur sera comparé aux acomptes versés par le locataire et la différence fera l’objet d’un solde supplémentaire à verser par le locataire, dans l’hypothèse où les acomptes versés seraient inférieurs au coût total. Dans l’hypothèse inverse, c’est le bailleur qui devra rembourser au locataire le montant versé en trop. Un décompte est établi et communiqué au locataire, et ce chaque année. Au moment de la signature du contrat, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire sur le rapport entre le montant des provisions et celui du dernier décompte annuel des charges.
Ainsi, si le montant des provisions a été fixé largement en dessous du montant effectif, le locataire devra néanmoins s’acquitter du solde important en fin d’exercice. Le montant des acomptes provisionnels pourra être revu à la hausse, pour l’échéance contractuelle, mais toujours par le biais de l’envoi d’un avis de majoration officiel, respectant les délais légaux.

Le paiement des charges peut se faire par les moyens suivants :

• Etablir un ordre permanent auprès d’une banque ou à la poste. Pour se faire, il suffit de transmettre le bulletin de versement et ils se chargeront de l’enregistrer
• Utiliser e-banking pour les paiements par Internet.
• Procéder au prélèvement LSV-SDD en remplissant le formulaire relatif au moyen de paiement (demander le document directement dans l’une de nos agences)
• Demander des bulletins de versement auprès de notre service de comptabilité au 021 311 11 11. Cette prestation vous sera facturée Fr. 20.- pour 6 bulletins.

Attention à ne jamais remplir un bulletin manuellement.

Le bailleur, en demandant une garantie au nouveau locataire, cherche à se prémunir contre tous manquements aux obligations du bail (retard dans le paiement du loyer, dégât, autre prétention de contrat du bail, …).

Le bail prévoit et fixe le montant de la garantie. Le montant maximal pour les baux d’habitation est de 3 mois (non limité pour les baux commerciaux). La garantie est déposée, au nom du locataire, auprès d’une banque sur compte d’épargne ou de dépôt (art. 257e al 1 CO). Les intérêts appartiennent au locataire et peuvent être touchés sous sa signature.

Il n'est pas toujours aisé d'immobiliser de l'argent pour un dépôt de garantie de loyer.

La garantie de loyer avec une société de cautionnement remplace le dépôt traditionnel : la société de cautionnement assure la garantie de votre loyer et permet ainsi au locataire de disposer de ses liquidités.

Le locataire rémunère la société de cautionnement par une prime annuelle d’environ 5% de sa garantie. A la fin du bail, avec l’accord du bailleur, la garantie est libérée sans frais de clôture.

Pendant la durée du bail, le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et d’exécuter les réparations qui lui incombent (remplacement de vitrages, des poignées de portes , entretien de la robinetterie, remplacement des joints des appareils sanitaires … ).

Si le locataire a mal entretenu ou dégradé son logement, le bailleur peut effectuer des retenues sur le dépôt de garantie, voire le conserver intégralement, sur la base de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Le bailleur peut notamment déduire du montant de garantie :

• le montant des travaux rendus nécessaires par un défaut d’entretien (moisissures, dessins sur les murs, …)
• le montant des travaux de réparation des dégradations (papier peint arraché, trous dans les murs, revêtement de sol abîmé, …)
• les sommes non payées par le locataire (loyer, charges, ...).

Toute retenue effectuée par le propriétaire s'accompagne de justificatifs, notamment les factures acquittées.

L'état des lieux est un document établi avec le propriétaire (ou son représentant), lorsque le locataire prend possession du logement et lorsque qu’il le quitte.

Il s'agit d'une annexe au contrat de bail, établi en deux exemplaires, signé par les deux parties et conservé pendant toute la durée de la location.

Aucune forme n’est imposée pour son établissement. Il est toutefois recommandé de consigner celui-ci dans un procès-verbal sur formule préimprimée. Afin d’éviter des litiges futurs, il est conseillé de s’adresser à un professionnel.

Un état des lieux est obligatoire et mérite d’y consacrer toute son attention afin d’éviter tout conflit entre locataire et propriétaire. Il doit être établi :

- Lors de l'entrée dans les lieux, pour s’assurer que le propriétaire met à disposition un logement en bon état d'usage et de réparations. Pour éviter toute difficulté, il est préférable que l'état des lieux soit établi avant l’installation des meubles ou dans les jours qui suivent immédiatement;

- lors du départ du logement, pour permettre, par comparaison avec celui établi à l'entrée dans les lieux, de déterminer quels sont les travaux de remise en état qui seront éventuellement à la charge du locataire, et dont le coût pourra être imputé sur le dépôt de garantie.

Dans une location, c'est surtout le locataire qui a intérêt à exiger qu'un état des lieux soit établi, puisqu'au terme de la loi :

• S’il s'oppose à l'établissement d'un état des lieux, il est présumé avoir reçu le logement en bon état. Si le logement est en réalité en mauvais état, il devra en apporter la preuve, ce qui est souvent difficile à faire ;
• Il en va de même si aucun état des lieux n'est effectué par négligence
• Si le propriétaire refuse de l’établir lors de l'entrée du locataire dans le logement, c'est lui qui sera pénalisé : à la fin de la location, s'il souhaite, retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie, il devra faire la preuve que le locataire est responsable des dégradations qu'il invoque.

L'état des lieux est établi de manière contradictoire, en présence du locataire et du propriétaire (ou de leurs représentants), à la date convenue entre les deux. Si l'un des deux refuse d'établir un état des lieux, l'autre peut faire appel à un huissier qui convoquera les parties au moins 7 jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais d'huissier seront alors partagés par moitié entre locataire et propriétaire.
L'état des lieux d'entrée doit être le plus précis et complet possible, afin d'éviter tout litige à la fin de la location. Il doit décrire le logement pièce par pièce, du sol au plafond, y compris les éléments d'équipement, placards, penderies, cheminée, ...
Il est préférable de faire un relevé des compteurs et, si l'électricité est coupée, d'émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques, jusqu'à ce qu’il soit possible de les essayer.
Si l'état des lieux a été établi en dehors de la période de chauffe, le locataire peut exiger, pendant le premier mois de cette période, qu’il soit complété par l'état des éléments de chauffage (radiateurs, chaudière, ...).

L'état des lieux s'établit, au plus tard, le dernier jour du contrat avant 12h. Si cette date coïncide avec un dimanche ou un jour férié, la remise des locaux s'effectue le premier jour ouvrable suivant.

Le locataire est responsable des dégâts dépassant l'usure normale d'un logement qui ont été causés par eux-mêmes, leurs invités ou leurs co-locataires. Il ne doit néanmoins pas rembourser la valeur à neuf des installations endommagées, mais seulement la valeur correspondant à leur degré d'usure.
Le locataire peut par ailleurs s'assurer contre les dommages aux installations de son logement et à son propre mobilier (assurance RC (Responsabilité Civile) et assurance ménage). Une telle assurance n'est pas obligatoire, mais elle peut faire partie des conditions imposées par un contrat de bail.

Le locataire répond par exemple des dommages suivants :

• Gribouillages d’enfants sur les murs
• Vitre cassée
• Dégâts causés par les animaux domestiques
• Tâches visibles sur les moquettes
• Trous de brûlure

Ainsi que des travaux de nettoyage et menues réparations suivants :

• Transformations et rénovations effectuées sans l’accord du bailleur (art. 260a al 2 CO).
• Remise en état d'interrupteurs, de prises de courant et de serrures de porte
• Remplacement de joints de robinet et de flexibles de douche
• Nettoyage ou remplacement des filtres de la hotte d'aération de la cuisine
• Ramonage de la cheminée
• Changement des fusibles
• Débouchage des tuyaux d'écoulement jusqu'à la conduite principale

Le locataire n'est pas responsable des dommages suivants (dans le cadre d’une usure normale) :

• Jaunissement des tapisseries
• Traces sur les murs après l'enlèvement de tableaux et de meubles
• Usure des moquettes
• Trous de clous et de tampons colmatés de manière appropriée
• Dommages causés par des tiers inconnus
• Dommages qui existaient déjà avant le début du bail

Le montant à payer pour la réparation ou le remplacement d'un objet endommagé dépend de sa durée de vie moyenne. Par exemple, la durée de vie normale de l'émaillage d'une baignoire est de vingt ans. Si la baignoire doit être re-émaillée après 7 ans déjà en raison des dommages causés par le locataire, celui-ci devra payer au plus
60 % du prix de neuf de l'objet.

Les dégâts suivants sont, dans tous les cas de figure, à charge du locataire :
- Travaux de nettoyage et menues réparations.
- Dégâts qui ne résultent pas d’un usage normal de la chose louée.

Nous recommandons au locataire de ne pas réparer lui-même les dommages importants et de ne pas demander non plus lui-même à des artisans de les réparer.

Il est plus sage d’aviser la gérance et de la laisser faire. Sinon, le locataire risque de ne pas pouvoir se faire rembourser la part du travail due à l'usure du matériel.

Si les travaux ne sont pas exécutés dans les règles de l'art ou de façon convenable, le bailleur peut les refuser. Le locataire devra donc payer deux fois les frais.

Les réparations doivent être terminées avant le début du bail. Le locataire doit donc contacter assez tôt la gérance afin que les travaux puissent être effectués avant le début du bail avec le/la locataire suivant-e.

Si les locaux ne peuvent pas être utilisés ou pas entièrement à la date d'entrée, le locataire peut être tenu pour responsable de la perte de loyer et des autres frais éventuels.

La convention de sortie indique :

- un montant chiffré
- ou se référe à des devis.
Si le locataire ne règle pas ce qui lui est imputé suite au décompte final, deux solutions s'offrent au bailleur :
- le montant du dommage est chiffré sur la convention de sortie et la voie de la poursuite s'ouvre directement au bailleur, par le biais d'un commandement de payer;
- la convention de sortie n'est pas chiffrée et le bailleur doit ouvrir action en reconnaissance de dette auprès de l'autorité de conciliation avec, en cas d'échec, le recours au Tribunal des baux.

Deux situations peuvent se présenter en cas de désaccord entre les parties :

- Arrangement

Les parties présentes au contrat trouvent un terrain d’entente. Les dégâts à charge du locataire sont appréciés en fonction d’une table de longévité des installations (cf annexe amortissement d'installation).
Parfois le montant à imputer au locataire est déterminé et admis, parfois il sera fixé a posteriori sur la base de factures, mais le principe de la participation du locataire est admis.
Dans le cas où un montant précis est fixé sous forme de convention, celle-ci vaut reconnaissance de dette et entraîne la mainlevée provisoire en cas d’opposition à un commandement de payer.

- Désaccord

La cause sera jugée par la commission de conciliation. En cas d’échec, le Tribunal des baux tranchera sur la base de preuves fournies par chaque partie.

La situation peut également être jugée suite à une action du bailleur qui introduit une poursuite avec opposition du locataire. Si le bailleur produit des pièces signées par le locataire, reconnaissant le montant dû, il obtient la mainlevée provisoire de l’opposition. Toutefois, l’affaire n’est pas définitivement close, le locataire pouvant exiger un jugement complet en ouvrant une action en libération de dette par requête devant la commission de conciliation.

Constat d’urgence

Le recours à ce constat sous autorité de justice est conseillé pour la préservation des preuves en cas de conflit. En effet, il arrive souvent qu’entre le moment de la libération de l’appartement et le moment du jugement pour faire fixer les indemnités à charge du locataire, certaines preuves s’estompent (appartement reloué, appartement rénové,...).
Ce constat ne fixe pas la responsabilité du dommage, ni le montant des réparations, mais établit " une photographie juridique au moment du départ du locataire ".

Assurance

Il est recommandé au locataire de discuter assez tôt avec la gérance des dégâts causés dans l'appartement et de leur réparation. L'assurance RC devrait également être avisée. En cas de dommages plus importants ou si la gérance réclame des dommages intérêts, le locataire est tenu d'aviser son assurance.

Le premier point à observer se trouve au niveau du contrat:

Durée indéterminée

Le bail de durée indéterminée ne prend fin en règle générale que moyennant une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties. La plupart des contrats sont de ce type. C'est la résiliation ou le congé.

Durée déterminée

Un contrat à durée déterminée prend fin à une date précise ou à l'écoulement du temps convenu entre le locataire et le bailleur. (cf. art. 255 al. 2 CO).

Un bail de durée indéterminée, s'il n'est pas résilié pour l'échéance, moyennant le préavis de résiliation, se reconduit pour une certaine durée.

Terme de résiliation

Date pour laquelle les effets du congé peuvent se déployer;

Délai de résiliation

Laps de temps qui s'écoule entre la date de réception du congé et le jour de l'extinction du bail.

Par exemple, un bail conclu le 1er mars 2006 jusqu'au 1er avril 2007 est renouvelable de six mois en six mois, sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance. Dans ce cas, la résiliation peut intervenir par le locataire pour le premier avril 1998, pour autant que le congé parvienne au bailleur avant le 31 décembre 2007. Si le congé est envoyé par exemple le 15 janvier 2008, le locataire reste responsable jusqu'au 1er octobre 2008.

Date de résiliation

L'échéance est la date pour laquelle le locataire peut valablement résilier son contrat et ainsi remettre l'appartement/maison/surface commerciale au locataire suivant. Cette échéance est généralement stipulée sur le contrat de bail.
En règle générale, l'échéance fixée par le contrat correspond à la fin d'un mois.
Si aucune échéance n'est prévue, il faut se reporter à l'usage local ou à défaut à la loi.

Préavis

Le préavis ou délai de résiliation est le temps que le locataire doit respecter entre le moment où le bailleur reçoit sa lettre de congé et l'échéance du bail (date à laquelle le locataire remet son logement ou surface commerciale).
Autrement dit : à quelle date le bailleur doit-il recevoir la lettre de congé du locataire?
Le contrat mentionne en général le préavis de congé qui doit être respecté. Si cela n'est pas le cas, se référer aux art. 266 b à 266 e CO.

Le locataire doit donner son congé, signé de sa main ou de celle de son représentant (art. 14 al. 1 CO), par écrit (art. 266 I al. 1 CO). Une résiliation par fax ou par e-mail n'est pas valable.

Le congé donné doit mentionner :

• Le destinataire de la résiliation
• L’expéditeur de la résiliation
• La désignation de l'objet loué
• la manifestation claire et inconditionnelle de mettre fin au contrat de bail
• la date pour laquelle le contrat de bail est résilié
• la signature de la personne qui résilie ou de son représentant

La résiliation du contrat de bail du logement de la famille nécessite le consentement du conjoint, et cela quel que soit le régime matrimonial des époux. (cf. art. 169 al. 1 CC et 266 m al. CO). Cela doit être exprimé de manière claire mais pas obligatoirement par écrit. Nous recommandons cependant que le conjoint contresigne la lettre de congé.

Ce n'est pas la date du timbre postal qui fait foi : la résiliation déploie ses effets lorsque elle parvient dans les mains du bailleur, c'est-à-dire lorsque ce dernier en prend connaissance.
La preuve de la réception du congé et de la date à laquelle elle est intervenue incombe à son expéditeur.
La règle est d'adresser la résiliation sous pli recommandé à son destinataire. En général, un recommandé arrive le lendemain.
La lettre est réputée parvenue chez son destinataire:
- Quand le facteur lui remet en main le pli ;
- A partir du moment où l'on peut attendre de lui qu'il prenne possession du recommandé à la poste, après que le facteur ait déposé dans sa boîte aux lettres ou dans sa case postale l'avis jaune ;
Si le destinataire est dans l'impossibilité de retirer plus rapidement le recommandé (maladie, absence pour raisons professionnelles), il a jusqu'à l'échéance du 7ème jour du délai postal de garde.

Lorsqu'on souhaite résilier son contrat, on écrit une lettre de congé au bailleur.
Cette dernière doit entre autres observer certaines règles générales relatives aux résiliations dont la forme, le contenu et la réception.
Mais elle doit également respecter l'échéance contractuelle et le préavis de résiliation (cf. art. 266 al. 1 CO). Les congés émanant du bailleur doivent être signifiés sur formule officielle par le bailleur. Le congé sera nul dans le cas suivant : sanction par l'absence de formule officielle par le bailleur, le congé devient nul. Par exemple si B donne le congé à L, par lettre recommandée, L ne proteste pas. B ordonne, à la date où le congé doit prendre effet, l'expulsion. Il ne peut y être donné suite, le congé étant nul.

Le locataire a la possibilité, selon la loi, de mettre un terme à son contrat de location avant son échéance, pour les raisons suivantes:
- en cas de défaut de la chose louée pour justes motifs
- en cas de décès

Lorsque le locataire veut remettre son logement avant l'échéance prévue par le contrat, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur (à savoir le paiement du loyer) que s'il lui présente un nouveau locataire solvable que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser (art. l'art. 264 al 1 CO).

Conditions à remplir pour résilier un contrat hors échéance :
- Proposer un nouveau locataire au bailleur
- Le candidat doit être solvable et objectivement acceptable
- Laisser du temps au bailleur pour examiner la candidature proposée (10 à 20 jours)

En d'autres termes, le candidat doit être en mesure de payer ponctuellement son loyer et les frais accessoires, peu importe que ses revenus soient inférieurs à ceux du locataire précédent.

Les conditions contractuelles ne doivent pas changer d'un locataire à un autre.

Le bailleur ne peut le refuser pour des motifs de nationalité, de race, de religion ou s'il est membre d'une association de locataires.

Le bailleur n'est pas obligé d'accepter le candidat. Mais si ce dernier remplit toutes les conditions et qu'il est tout de même rejeté, le bailleur doit libérer le locataire sortant de ses obligations dès la date à laquelle le nouveau locataire aurait été disposé de reprendre le contrat. La solution est la même si le bailleur ne réagit pas dans un délai raisonnable quant au candidat proposé.

En cas de désistement du candidat

Si le candidat proposé et dûment accepté par le bailleur se désiste juste avant de signer le bail, le locataire sortant n'est pas libéré de ses obligations.

1. Retard dans le payement du loyer

Le délai de paiement est fixé à 30 jours. Au terme du délai, le bailleur peut résilier, sur formule officielle, en observant un préavis minimal de 30 jours pour la fin d'un mois. S'il s'agit d'un logement de famille, un double doit impérativement être adressé au conjoint.
Exemple : Avis comminatoire envoyé le 2 avril et reçu le 3 avril + 30 jours, l’échéance est au 3 mai. La résiliation peut intervenir pour le 30 juin.

2. Violation du devoir de diligence (art. 257 f)

Si le locataire enfreint, par son comportement fautif, le devoir de diligence.
La résiliation anticipée est possible dans deux cas :
Le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose louée.
Malgré un avertissement, il persiste à enfreindre son devoir de diligence.
Par exemple, le locataire maintient une sous-location non autorisée.

3. Faillite du locataire

Au préalable, le bailleur doit demander à l'administration des faillites et au locataire que des sûretés lui soient fournies pour les loyers à échoir dans un délai convenable (env. 2 à 3 semaines).Pas de sûretés suppose résiliation immédiate.

4. Décès du locataire

Pas de possibilité pour le bailleur de résilier, sauf en cas de justes motifs.
Exemple : Le 1er janvier 2009, X a conclu un bail portant sur un logement avec effet du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2013. Il décède le 30 avril 2010. Ses héritiers peuvent résilier ce bail, conformément à l'art. 266 c du CO, moyennant le respect d'un préavis de 3 mois (délai légal de congé), pour le prochain terme légal.

5. Aliénation de l'immeuble (art. 261)

En cas de vente, le bail passe à l'acquéreur. Pas de résiliation possible pour le bailleur, sauf en cas de besoin propre et urgent de la chose louée. Par besoin majeur, le législateur entend un besoin concret, sérieux.
Exemple : Le bailleur qui ne dispose d'aucune possibilité de relogement.

6. Résiliation pour justes motifs (art. 266g)

Cette possibilité est offerte tant au bailleur qu'au locataire, moyennant le préavis légal, pour n'importe quel terme.
Exemples pour justes motifs :
- grave maladie
- revers de fortune
- perte d'emploi

S'agissant du logement de famille, la résiliation doit être signifiée au locataire et à son conjoint, sous plis distincts, sur formules officielles. Si la résiliation n'est envoyée qu'à l'un des conjoints, elle est frappée de nullité.

Le locataire peut demander le motif du congé. Si le bailleur refuse d'indiquer le motif, le congé n'est pas nul, mais le locataire pourra en déduire qu'il a de fortes chances d'obtenir une prolongation "optimale". Il s'agit des congés signifiés pour l'échéance du bail. On parle dans cette hypothèse de congés ordinaires. Ainsi, un bail conclu le 1er mars 2006 jusqu'au 1er avril 2007, renouvelable de six mois en six mois, sauf résiliation signifiée trois mois à l'avance. Dans cette hypothèse, le locataire qui aura résilié le 15 décembre 2007 pour le 1er avril 2008 aura à faire à un congé ordinaire. C'est donc un contrat qui respecte l'échéance contractuelle et le préavis de résiliation.